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A side by side photo of Tokyo's skyline and New York City's skyline

日本には無い事情!アメリカの不動産がおすすめの理由

By
Masahiro Ikeda
更新日: 
作成日: 
2022-04-27
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日本の不動産投資の現状をみるならば、必ずしも良い話だけではないようにもみえます。人口減少、流出、古い物件を好まない国民性から老朽化する物件に対するテナント付けの不安、進む円安、固定資産税の増税の可能性など、不安要素が残ります。
しかし、視点を海外に移してみれば状況は大きく好転します。特にアメリカの不動産は魅力的です。様々な好条件に恵まれてビジネスチャンスは多く転がっています。

ここではアメリカの不動産投資について、その魅力とおすすめの街、そして注意点などを紹介したいと思います。

アメリカの不動産投資の魅力

冒頭にも挙げましたように、アメリカの不動産投資には多くの魅力があります。中でも次の3点は日本ではみられないアメリカ特有のメリットです。順番に挙げてみましょう。

経済成長が違う

日本は世界でもトップクラスの経済大国です。しかし、それが今後も続くかどうかは不透明な部分もおおく、見通すことは簡単ではありません。特に人口減少や高齢化から派生する問題は簡単ではないのです。

経済成長率を考えてもそれは同じです。日本の成長は過去のものであり、今はむしろ成長率は鈍化しているのです。実際、日本の街の商店街ではシャッターの開かない店舗が非常に多くあります。これから見ても、日本の経済の状況を表していると言えるのです。

しかし、アメリカは違います。世界中から人と資本が流れ込むため、経済成長、人口成長は確実です。しかも、これからも成長は続くと思われます。環境が日本とは異なるのです。

人口増加率が違う

日本の人口減少は首都圏のベッドタウンでもみられます。閉鎖されて行く小学校や中学校は少なくありません。確実に減っているのです。
そのため、交通のアクセスの良い街であっても空室の多い物件が少なくありません。そもそも物件に入る人がいないので、不動産を造っても収益が発生しないのです。

しかし、アメリカの場合は人口増加が継続的にみられます。例えば、ニューヨークなどでは世界中から人が集まって来るため、人口は増加しています。しかも、レベルの高い裕福なビジネスマンが多数います。日本の首都圏のベッドタウンのような「人がいない」ことがないのです。

 

経営の安定性が高い

経済が着実に成長して人口も増え続けているため、アメリカの不動産の経営は安定しやすいです。

特にニューヨークは世界から資本と人が集まる大都市です。賃貸不動産の需要も多いですし、期待出来る家賃もハイレベルです。

日本の不動産を考えるならば、人がいないことに起因する空室の発生が珍しくありません。そのため、空室発生の他にも家賃下落リスクも存在します。その点をみても、やはりアメリカの不動産は魅力が多いのです。

アメリカの不動産投資におすすめの街

ここではアメリカの不動産投資のおすすめの街を挙げてみます。いずれの都市も日本の街にはない特徴を持っていて、魅力的です。

ニューヨーク州ニューヨーク

ニューヨークは世界から資本と人が流れ込む街です。不動産投資の点でも極めて有望な都市といえます。しかも、集まるのが世界でもトップクラスのビジネスマンばかりです。賃貸不動産の経営を考えてもメリットが多く、投資家にとっては最上の街の1つなのです。

ニューヨーク市内の空室率は3%以下です。また、ニューヨークはマンハッタン島を中心にしており、土地が限られている分、不動産の値上がりが起こりやすい環境になっています。

低い空室率、増えにくいサプライ、そして人口増加を考えると高い経営の安定性を読み取ることが可能で、実に魅力的です。

 

カリフォルニア州ロサンゼルス

ロサンゼルスはニューヨークと同様に世界でも有数の大都市で、産業も非常に活発です。そのような背景もあり、市内の空室率も低い4-5%水準です。キャップレートも4% 程期待できます。
また、ロサンゼルスはカリフォルニア州でも最も大きな都市です。富裕層が集まるので、賃貸不動産市場も非常に活気があります。ニューヨークに続く全米第2位の経済規模を誇るロスアンジェルス不動産は投資家にとって魅力的なオプションです。

 

ハワイ州ホノルル

ハワイはトップクラスのリゾート地で、日本からも多くの観光客が訪れています。また、その状況にリンクするように、ハワイでは不動産市場も活発に動いています。
さて、ホノルルの平均利回りは約4%で、平均家賃のレベルは$1800(約22万円)程です。なお、ハワイは日本からも行きやすい場所で、商談などにも便利です。海外に物件を持つと放置しやすくなってしまいます。その点で行くことが簡単なハワイは有利といえるでしょう。

フロリダ州マイアミ

フロリダ州マイアミもハワイと並んでトップクラスのリゾート地です。ニューヨークの富裕層や、ハリウッドのスターも余暇を過ごすことで知られています。
マイアミもハワイと同様に不動産も勢いがあり、平均的な利回りは4%程です。 家賃レベルは$1800(約22万円)程度です。現在のリモート文化の状況下ではビーチ沿いの不動産は大変人気があります。 

アメリカの不動産投資の注意点

このように、アメリカの不動産は日本の物件と比較すると有望な点は多いのですが、やはり注意点は存在します。ここでは代表的なものを挙げてみましょう。

管理会社選び

不動産はオペレーションがあまり伴わない(手間がかからない) ビジネスですが、管理会社選びは大切です。良い管理は良いテナントをつけるスキルを伴います。大家さん業は良いテナントがあっての事ですので、経験のある管理会社選びに気をつけましょう。幸いにもアメリカにはクレジットのスコアのシステムがあり、個人番号を調べることでその人のファイナンシャルヒストリーとスコアが確認でき、それを参考にテナント選びすることができます。 

購入プロセスを理解すること

日本とアメリカは当然の事ながら、不動産の売買プロセスは異なります。さらにアメリカは州によっても取引の慣習が違ってきます。
取引の中で一番大切なのは、デューデリジェンスです。ニューヨークでは一般的に契約書の交渉やデューデリジェンスは弁護士が担当し、他州ではこれを不動産エージェントやエスクロー会社が行います。プロセスを理解し、確実なデューデリを行うことにより、買ってからのサプライズを防ぐことができます。

ニューヨークでの不動産購入プロセスについては、以下の記事をご参照ください。

【参考記事】

アメリカで不動産を購入する方法。ニューヨークの不動産取引、購入の流れを解説!

為替リスクなど、国内不動産投資と別のリスクがある

国内不動産投資では関係してこない問題なのですが、アメリカ不動産の場合には為替の問題も関係してきます。為替に一喜一憂しない為に、海外で投資する場合には、短期目線の投資ではなく、長い目線で資産を育てていく考え方を持つ事が重要になります。文化の違いを理解する事も大切です。”郷に入っては郷に従え” にあるように、ローカルの文化をよく理解し、共存することにより良い投資機会に変える事ができます。

まとめ

アメリカの不動産投資について取り上げました。

おすすめの街だけでなく、メリットや注意点なども掴めたと思います。海外不動産投資は難しいものと思うかもしれませんが、経済成長にしろ人口増加にしろ、日本の不動産には見られない追い風があるのは確かです。アメリカの不動産は歴史的に見ても常に上昇を続けています。この追い風を上手く掴めば大きな利益を享受することも可能です。事業拡大の意味からも、アメリカの不動産をおすすめします。

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Masahiro Ikeda
Founder and Licensed Broker, Blue Pacific Capital