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A side by side photo of Tokyo's skyline and New York City's skyline

ニューヨーク不動産投資分析(目的別)

By
Masahiro Ikeda
更新日: 
作成日: 
2021-04-19
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今日はニューヨークの不動産投資の分析を行いたいと思います。

ニューヨーク不動産と一括りで言っても、投資金額、投資目的など色々な考慮ポイントがあります。 

今回はそれぞれの投資カテゴリーでどのようなリターン、いくらの投資金額が必要かのサマリーをご説明したいと思います。 

今回の投資を説明する上で以下のポイントを分析していきたいと思います。

* 利回り – 投資リターン 
* ポテンシャル – 将来の価格上昇 
* 減価償却メリット – 加速度償却による法人税金節税 
* 資産の安定性 – 資産としての安定性(賃貸客の付けやすさ、不況時の資産安定性など)
* ステータス感 – 優越感

カテゴリーは: 

1、コンドミニアム(マンハッタン、その他の区)
2、ホテルコンドミニアム(マンハッタン)
3、ラグジュリーコンドミニアム
4、マルチファミリービル(マンハッタン、その他の区) 
5、ウエストチェスター(ハウス) のご説明をしていきたいと思います。

1、コンドミニアム投資

<マンハッタン>

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️

マンハッタンのコンドミニアムは100万ドル前後から購入できます。 利回りは2.5~3.5%程度が一般的です。 ポテンシャルはマンハッタンの中でもエリアによって伸びが違うので、2つ星です。 ノースマンハッタンと呼ばれるセントラルパークより上のエリアはこれからエリアの開発がさらに進行し、家賃収入の伸びしろがあります。 また近年ダウンタウンもトライベッカエリアなどはコンドミニアムの価格が伸びたエリアです。 加速度償却に関しては基本鉄筋鉄骨造なので、加速度償却は取れません。(一般的な建物割合80%程の償却は取れます)資産の安定性は3つ星です。 マンハッタンは島になっているので、土地が増えない分、不動産価値は担保されやすい傾向があり、資産は安定してます。

参考物件:

145 Central Park North

$100万ドル〜

憧れの新築(2020完成)

セントラルパークコンドミニアム

www.bpcnewyork.com/residential/145-central-park-north-3b

123 Washington Street

$895,500 ~

ワールドブランドのコンドミニアム

最大40%ディスカウント!

www.bpcnewyork.com/residential/123-washington-street-w-residence

2280 Frederick Douglass Boulevard  #3F $565,000

ニューヨークハーレムコンドミニアムのユニット。

www.bpcnewyork.com/newsletter/cnn-ren-qi-si-hui-zhe-nodanremonshi-ju-zhu-noniyuyoku

MOMA 隣接コンド

$895,000 ~

Manhattan / Midtown

https://www.instagram.com/p/CJ0Zd6hgycy/

ザハハディッド建築コンド

Manhattan / Chelsea

$3,995,000~

https://www.instagram.com/p/CIEdnkZDWLs/

コンドミニアム投資
その他の地区(ブルックリン、クイーンズ)

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️

ブルックリン区、クイーンズ区のコンドミニアムは60万ドル前後から購入できます。利回りは3 ~ 4% が一般的です。 ポテンシャルはマンハッタン区よりも割安に買える分、ポテンシャル有りです。 減価償却メリットはマンハッタンコンドと同じで基本鉄筋鉄骨造となり加速度償却取れません。 資産の安定性は2つ星です。 ブルックリン区もクイーンズ区もエリアが大きいので、エリアによって、得られるリターンと資産の安定性は変わってきます。 ブルックリン区でも既に開発の終息した地域に買うと安定性が高い代わりにポテンシャルの伸び代は少なくなりますし、これから開発の進むエリアにコンドミニアムを購入すると資産の安定性は落ちますが、将来の資産価格上昇のポテンシャルは大きくなります。 

参考物件

111 Montgomery Street

$499,000〜

ブルックリン新築コンドミニアム

ボタニカルガーデン真横

www.bpcnewyork.com/residential/111-montgomery-street-botanikarugaden-burutukurin

ブルックリンで一番高いレジデンス

Brooklyn / Downtown Brooklyn

$900,000 ~

https://www.instagram.com/p/CJNzSgaAObG/

2、ホテルコンドミニアム

利回り ⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️⭐️

ホテルコンドミニアムとは、所有者が最大年間の1/3 使用でき、その他の期間はホテルマネージメントによってホテルゲストに貸し出されます。 50万ドルぐらいから購入頂けます。 利回りはコロナ前は2%前後という所です。 ポテンシャルは3つ星。コロナ禍はマイナスキャッシュフローになり、持ち出しの状態が続いていますが、その分値段も大きく下がっています。 現在コロナ禍で競合ホテルがどんどん閉鎖されており、その閉鎖ホテルの中の一部が住宅へのコンバージョンへ進んでいきそうな動きもあるので、今後競合が減り、マーケットが回復すれば将来値段を大きく戻す可能性もあります。 物件は5星ホテルで、自己使用も年間3/1 きるので優越感に浸れ、ステータスは3つ星です。

参考物件:

SOHOの5星コンドミニアム

246 Spring StNew York, NY 10013      

$450,000〜 (全室大幅ディスカウント)

www.bpcnewyork.com/residential/246-spring-st

TRUMP INTERNATIONAL HOTEL AND CONDO IN NEW YORK の売り物件一覧

$399,000 ~ $2,695,000 (全室大幅ディスカウント)

www.bpcnewyork.com/newsletter/manhatutantiyainataunohuisubiru-4-allan-street

3、ラグジュリーコンドミニアム(マンハッタン)

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️⭐️

ラグジュリーコンドミニアムとは400 or 500万ドル~ のコンドミニアムを指します。 ポテンシャルは2つ星。ラグジュアリーコンドミニアムは元々、海外の超富裕層がメインのターゲットだったのがこのコロナで売買が進まないのと、供給過多の状態が続いているので値段が劇的に下がっています。 かなりのお金を使って建設、内装されたコンドミニアムはやはり価値が有ります。 ブランドビルをファイナンシャルが軟弱で弱っているデベロッパーから大きなディスカウント価格で買えるチャンスです。 加速度償却は使えません。 資産の安定性としては、マンハッタン島内でも一等地である事、また安く買えれば売りたいときにも流動性が高いと想定されます。 ステータス感は勿論3つ星。 マンハッタンコンドミニアムの中でも最高級ブランドビルのコンドミニアムを所有するので、自慢できること間違いなし。 

ハドソンヤードコンド

Manhattan / Hudson Yard

$1,995,000~

https://www.instagram.com/p/CIB335ejI8R/

松居一代さんのNY コンド ONE 57

Manhattan / Central Park South

$3,950,000~

https://www.instagram.com/p/CH9rf52DVp5/

4、マルチファミリービル(マンハッタン、その他の区) 

利回り ⭐️⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️⭐️⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️

マルチファミリービルは300万ドル程から有ります。

今のマーケットで利回りは3~5%(レントロール上)という所です。 特に1、2回が商業スペースの物件は、売主の収入が著しく減っている可能性が高く、大きなディスカウントで買えます。 安く買えれば将来利回りなどのポテンシャルは非常に大きく、市場が戻った際にマーケット家賃を回収できるようになれば、不動産は大きく化けます。 減価償却メリットも3つ星。 マルチファミリービルのほとんどは、ビルの表面はレンガ造りですが、ビルの基礎や梁部分などは木造なので、木造での加速度償却が可能です。 またマンハッタンなどのビルは建物の割合が基本的に80%以上で、95%などの場合も有りますので大きな減価償却メリットがあります。 土地を所有するという不動産本来の醍醐味を得られ、資産の安定性も高いです。 ステータスも勿論高いです。

 

参考物件:

空中権利付きミッドタウンビルがお買い得

ミッドタウンの物件が安い。 容積15まであるミッドタウンのプライムロケーションの不動産がコロナ前のマーケットに比べて大きなディスカウントプライスでリストされている。

$625万ドル

www.bpcnewyork.com/commercial/924-3rd-ave

1068 2nd Ave, New York, NY 10022

$4,950,000

www.bpcnewyork.com/commercial/1068-2nd-ave

美容オフィスビル

$12,900,000 → $10,495,000

大幅値下がり

想定利回り4.5%

超プライムロケーション!

www.bpcnewyork.com/commercial/127-e-56th-st

実質利回り5% 狙えるマンハッタンミッドタウンビル

315 East 58 Street

販売価格 $4,10,000

https://www.instagram.com/p/CL065AqAkjv/

5、ウエストチェスター(ハウス) 

利回り ⭐️⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️

減価償却メリット ⭐️⭐️⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️

ウエストチェスターはニューヨーク市の北側に隣接する郡になります。ウエストチェスターのハウス不動産は60万ドル、70万ドルぐらいから購入可能です。

利回りは現在のマーケットでは5-7%程と高く、3つ星です。 加速度償却:このカテゴリーに投資する投資家はこの減価償却のメリットを目的とした投資家が多いです。 賃貸マーケットも大きく、リノベーションされた家だとテナントも比較的探しやすいです。 

参考物件:

20 Cushman Rd

$1,499,000

ネット利回約7%

豪華ホテルの様な内装

www.bpcnewyork.com/residential/20-cushman-rd

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Masahiro Ikeda
Founder and Licensed Broker, Blue Pacific Capital