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A side by side photo of Tokyo's skyline and New York City's skyline

ウエストチェスター不動産投資

By
Masahiro Ikeda
更新日: 
作成日: 
2021-03-06
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今日は日本人の投資家に人気のウエストチェスター不動産マーケットについてブログを書きたいと思います。

ニューヨークのウエストチェスターの不動産は、利回りが市内に比べて高い事や、法人の加速度償却などの目的で投資家に人気のエリアです。 加速度償却を簡単におさらいしておくと、法廷耐用年数を過ぎた不動産に対して法廷耐用年数x0.2を掛けた年数で建物部分を減価償却できる制度の事を言います。 木造の場合23×0.2=4.6(小数点以下切捨て)となり、4年で建物償却できます。日本は法廷耐用年数を超えると建物の価値がほぼなくなるのに対して、アメリカは物件が古くても建物価値が担保され、日本の法廷耐用年数基準を過ぎた物件であっても物件価値の6割〜9割は建物となります。1億円の物件を買い、8割が建物価値だったとすると8000万円 / 4 = 2000万円と一年で2000万円の建物減価償却が取り込め、大変税金の圧縮効果が有ります。

 

ウエストチェスターはニューヨーク州で最も人気のあるエリアで、約100万人が住み、19のエリアに区別されています。 人口も80年代から右肩上がりで伸びているエリアです。 約35万世帯有り、賃貸率は約40%となっています。(全米平均と比べて賃貸率は高い)このマーケットの物件の一般的な価格帯は $500,000 ~ $2,500,000 程であり、利回りは5%前後、建物割合は基本50〜70%程となります。築年数は 1930年代から60年代頃に建てられた物件が多いですが、新築またはリノベーションされた物件もあり、このような物件は大規模修繕などが近い将来に必要ないというメリットが有ります。 ウエストチェスターは学校区も良く、子育て世代にも人気のエリアです。また、エリアの平均世帯収入は全米でもトップクラスです。 以下、ウエストチェスターの中のいくつかのエリアをご紹介いたします。

スカースデール

スカースデールは小さいエリアで人口2万人以下となります。 ウエストチェスターそして全国でもベストの学校があるエリアとして知られます。 また世帯辺りの所得水準も全国で最高水準で、マンハッタンへも車で30分以内という立地から安定した投資対象のエリアとなります。 物件によって値段はまちまちですが、物件の中間値は$150万ドル程となります。

ホワイトプレインズ

ホワイトプレインズは郡の中心地として栄えており、数々の開発が進んでいる為、近年より多くの人を引き寄せているエリアです。 ホワイトプレインズが人気なのは、マンハッタンへの通勤に便利なのと、家賃がリーズナブルである事です。 

ブロンクスビル

ブロンクスビルはスカースデールよりもさらに小さいエリアで1/3程度のサイズです。  ニューヨークの郊外としては最も裕福な地域と言えます。 平均的な家の値段は200万ドルを超えます。 美しいグリーンに囲まれ、グランドセントラルまで通勤に便利なこのエリアはまさにドリームエリアと言えます。

 

ヤンカース

ヤンカースは人口約20万人のニューヨーク州で4番目に大きい市となります。このエリアは値段の上昇率が大きいエリアです。 もし値上がりを狙いたければこのエリアは良いオプションになり得るかもしれません。 

ニューロッシェル

ダウンタウン活性化プランが進行中の同市は若年層のミレニアムなどにも人気のエリアです。 人口も着実に増加しているこのエリアも投資に適していると言えます。

ママロネック、ライ、ハリソン

このエリアの平均的なホームプライスは約90万~110万ドル程です。 ママロネック、ハリソン、ライのニューヘブンライン(メトロノース鉄道)には近年特に多くの人達がNY市内から移住しました。教育レベルも高く、日系企業の子供連れの駐在員にも大変人気のエリアです。マンハッタンへもメトロノース電鉄で30−40分で到着します。  

投資判断に関して:

ウエストチェスターエリアの住人は様々なバックグラウンドを持っており、固定資産税もエリアなどによって様々です。 投資のリターンを考える時に、固定資産税は重要な指数になってくるので、事前にチェックが必要です。また学校区などで物件を選ぶ賃貸人も多いので学校区の確認、安全性、インフラストラクチャーなどのチェックも大切です。 

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Masahiro Ikeda
Founder and Licensed Broker, Blue Pacific Capital