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2022年のアメリカ不動産投資必勝法

By
Masahiro Ikeda
更新日: 
作成日: 
2022-04-09
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全米不動産マーケット2022

2021年は全米で不動産価格が上がった年でした。 では、2022年の全米不動産マーケットはどうなっていくでしょうか? アメリカの不動産調査機関のデータなどを元に今年の不動産マーケットを見ていきましょう。 

不動産ポータルサイトアメリカ最大手の Zillow は2022年はこの不動産プライスの上昇トレンドは続き、2021年11月から2022年11月までに全米不動産プライスは 14.3%上昇すると予想しています。

  

https://www.zillow.com/research/home-values-sales-forecast-nov-2021-30418/

同社リサーチによると、2022年の物件販売数は2021年の販売件数を 6.5% 上回る650万件程になると予測しています。 昨年、全米不動産価格が上がった大きな理由は在庫不足と住宅金利が低かった事が挙げられます。 現在は金利の上昇局面にありますが、2022年の購買需要の伸び、そして在庫不足がすぐには解消されない事を考えると不動産価格は今年も上昇局面にあると結論づけています。 

次にインフレを見ていきましょう。 昨年値段が上がったのは不動産だけでは有りません。 車業界では、新車の値段は20%上がり、中古車の価格は25%上がりました。 家具も家電機器も全て値上がりしました。 また、全国的に雇用ニーズが高かったので、労働賃金も上昇してきています。 株価もパンデミック以前に比べてダウは15%以上、S&Pは30%ほど上昇しています。 不動産はインフレ局面に強いアセットです。 リーマンショックの時に比べても比にならない程たくさんのばらまきを行ったアメリカの物価や不動産価格が急速に上がる事は自然な流れです。 

ニューヨークの不動産マーケット

ニューヨークの不動産マーケットはパンデミック開始後、全米の不動産価格のトレンドとは逆を行きましした。 ニューヨークは土地が狭く、家賃が高い為、リモートワークが始まったパンテミック初期に人が大量に他の都市に流れ、1~2% で推移していたマンハッタンの空室率は20% 近くまで上がりました。 これに伴い、不動産価格も家賃も同じように 20% 程下がりました。 もっと酷かったのが、商業用不動産ですが、全く家賃の支払えないレストランなどをテナントとして抱えている商業不動産オーナーで、高いレバレッジなどを効かせていた物件などはパンデミック前に比べて40%ディスカウントなどの価格で売り出されている案件もありました。 

 

このように一度極端に下落したマーケットですが、回復は流石ニューヨークで、非常に早かったです。2020年暮れ辺りから急速なNYへの回帰現象が始まり、2021年末には売買金額も賃料相場もパンデミック前以前の時点まで回復しました。 ブルックリンの人気のエリアなどではパンデミック以前よりさらに20~30%高い家賃水準になっているエリアも有ります。 

この力強い回復にはニューヨークの街の持つ底力を感じました。 2021年末の時点でニューヨークのオフィスには30%の労働人口しか戻っていませんでした。にも関わらず稼働率と家賃水準はパンデミック前に比べて同水準まで戻しました。 今後、パンデミックが終わり、ビジネスが完全にオフィスをオープンした時にはマンハッタン含め、周辺の住宅のニーズは更に上がるという事です。 これに伴い、不動産賃料も売買金額もパンデミック前を超えて伸びていくと考えられます。 

さらに大手テック会社は人材が豊富なニューヨークマーケットに多額の投資をしています。 フェイスブック、アマゾン、アップル、ティックトックなどが次々と巨大オフィススペースをパンデミック中に借りました。 この雇用を目指して各地から人が集まり、賃貸需要は今後も増えていくと考えられています。 サンフランシスコやニューヨークのテックオフィスが集まるエリアの賃貸マーケットのヒストリーを見ると、テック業界労働者は給料が高いため、必然と不動産の賃貸価格、売買価格ともに押し上げが見られます。 

世界的に都市生活化が進んでいますが、ニューヨークも人口が今後増え続けていくと予想されています。  ニューヨークはマンハッタン島を中心に広がっています。 世界的に見ても島を中心とした都市は土地が限られているという観点から不動産価格が上昇しやすい構造になっています(香港、ハワイなど)。 ニューヨークで土地(不動産)を持つことはこの恩恵を受けられるということにです。  

最後にドル資産を持つと言うことを考えてみましょう。

アメリカの不動産を購入するということは米ドルの資産を所有するという事です。 マクロ経済の観点から、円安が進むだろうと言われている局面で、ドル資産を所有しておくのは良い分散/リスクヘッジだと言えるかもしれません。 

ドル建て投資のアメリカ、インフレ局面に強い不動産、そして街のブランド力、底力のあるニューヨーク、これが今年の投資の必勝パターンではないでしょうか。 

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Masahiro Ikeda
Founder and Licensed Broker, Blue Pacific Capital